بدترین سال برای اجاره‌نشین‌ها کی بود؟/ تاثیر باورنکردنی تورم بر مسکن

پارسال متوسط هزینه اجاره آپارتمان در شهر تهران ۶۰درصد نسبت به سال۹۹ جهش کرد. این نرخ رشد در مقایسه با میانگین تورم اجاره سالانه سه دهه اخیر -۲۲ درصد- یک وضعیت کاملا غیرعادی -ملتهب- در بازار اجاره‌نشین‌ها را نشان می‌دهد. تورم اجاره همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است؛ به‌ این صورت که اجاره‌بها طی سال‌های گذشته همواره کمتر از رشد قیمت مسکن و در اغلب دوره‌ها تاحدودی بیشتر از تورم عمومی، افزایش پیدا کرده است؛ اما تا پیش از سال۱۴۰۰، تورم اجاره با جهش تند روبه‌رو نشده بود. سال گذشته اما چهار موتور تورم‌ساز در بازار اجاره‌نشین‌ها فعال شد که همگی ناشی از «آزمون و خطای سیاستگذار» و غفلت از سیاست صحیح برای تنظیم قیمت‌ها بود. جهش قیمت مسکن، سقف دستوری (کاغذی) برای اجاره‌بها، تورم عمومی ۴۰درصد و رکود عرضه جدید آپارتمان باعث شد میانگین هزینه اجاره یک مترمربع خانه در پایتخت از ۱۰۰هزار تومان عبور کند. اگر سیاست مهار تورم به جای تعقیب قیمت‌ها در دستور کار قرار می‌گرفت، به‌دلیل دنباله‌روی تورم اجاره از تورم عمومی، بازار اجاره از التهاب این چنینی در امان می‌ماند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از سطح میانگین اجاره‌بها و متوسط قیمت مسکن در پایان ۱۴۰۰ مشخص می‌کند، نشانگر دستگاه سنجش حباب مسکن (که میزان متعارف یا نامتعارف بودن سطح قیمت ملک را نمایش می‌دهد) در ابتدای امسال از وضعیت «فراقرمز» ابتدای پارسال به وضعیت «قرمز» کاهش پیدا کرده است. اما هنوز این نشانگر -نسبت P به R (قیمت به اجاره) - نیازمند کاهش است که اگر شرایط غیرعادی بازار اجاره بهبود پیدا کند، انتظار این است که کاهش از محل قیمت مسکن رخ دهد. روایت آماری از وضعیت اجاره‌نشینی در شهر تهران حکایت از سپری شدن بدترین سال مستاجرها در ۱۴۰۰ دارد. میانگین تورم اجاره‌بهای آپارتمان مسکونی در تهران طی یک سال ۱۴۰۰ به روایت مرکز آمار ایران حدود ۶۰‌درصد بوده و این یعنی رکورد تاریخی تورم اجاره‌بها در پایتخت به ثبت رسیده است. براساس آمارهای به‌روز شده از وضعیت بازار مسکن شهر تهران تا پایان سال ۱۴۰۰، میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به ۱۰۰‌هزار تومان رسیده است. بررسی وضعیت بازار اجاره مسکن در تهران طی یک سال گذشته نشان می‌دهد ۱۴۰۰ بدترین سال برای مستاجرها بوده است. در این سال اگرچه شیب تورم مسکن منفی شد، اما تورم اجاره‌بها همچنان با شیب مثبت و تند رو به افزایش بود. میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران طی یک سال ۱۴۰۰ به مقدار قابل‌توجه ۱۰۰‌هزار تومان رسید. به تعبیر دیگر، میانگین اجاره ماهانه یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی در شهر تهران طی سالی که گذشت پنج‌میلیون تومان بوده است که به طور معمول بخشی از این رقم به «ودیعه» تبدیل شده و به موجر پرداخت می‌شود؛ اما با فرض اینکه مستاجر تمام ارزش اجاری ملک را به صورت اجاره‌بهای ماهانه پرداخت کند، در سال گذشته هزینه اجاره یک واحد آپارتمان نقلی به ماهانه پنج‌میلیون تومان رسید. به تعبیر دیگر بر اساس آمارهای رسمی مربوط به قراردادهای اجاره‌بهای ثبت شده در سامانه‌های رسمی، میانگین اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ در مقایسه با یک سال قبل از آن حدود ۶۰‌درصد بوده است؛ تورمی که از سال ۷۰ تاکنون که آمارهای رسمی از وضعیت تورم اجاره در دسترس است، بی‌سابقه بوده و از این نظر می‌توان این رکوردزنی ۳۰ ساله تورم اجاره‌بها را یک رکورد تاریخی تلقی کرد. تورم ۶۰‌درصدی اجاره مسکن در سال ۱۴۰۰ زمانی معنادار می‌شود که با میانگین مقدار همیشگی این متغیر مقایسه شود. در شهر تهران میانگین تورم سالانه اجاره‌بها طی سه دهه گذشته ۲۲‌درصد بوده که فاصله زیادی با مقدار ۶۰‌درصدی سال ۱۴۰۰ دارد. نکته قابل تامل این است که بسیاری از قراردادهای اجاره‌بها در سامانه رسمی مربوطه ثبت نمی‌شود. عرف بازار این طور است که بسیاری از موجران و مستاجران صرفا قراردادهای سال اول را با اخذ کد رهگیری، ثبت رسمی می‌کنند و داده‌های آن برای محاسبات آماری در اختیار سایر نهادها قرار می‌گیرد؛ این در حالی است که عموما قراردادهای تمدیدی از طریق پشت‌نویسی در قرارداد اولیه حتی بدون مراجعه به مشاوران ملکی و به شکل کاملا غیررسمی ثبت و ضبط می‌شود. بنابراین داده‌های قیمتی مربوط به ارقام اجاره‌بها در این موارد که تعداد بسیار زیادی از قراردادهای هر سال را پوشش می‌دهد، به کلی در آمارهای رسمی منتشر شده از سوی نهادهای مربوطه نظیر بانک مرکزی و مرکز آمار ایران لحاظ نمی‌شود. گزارش‌هایی از وضعیت بازار اجاره‌بها در سال گذشته وجود داشت که بعضا از افزایش ۱۰۰‌درصدی اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی خبر می‌داد. به این ترتیب اگر همه داده‌های مربوط به اجاره‌بها ثبت رسمی می‌شد، احتمال اینکه میزان تورم اجاره‌بها در سال ۱۴۰۰ حتی از قله فعلی نیز فراتر رفته باشد، کم نیست. به هر روی مجموع این اعداد و ارقام نشان می‌دهد ۱۴۰۰ بدترین سال برای اجاره‌نشین‌های شهر تهران بوده و این قشر فشار بی‌سابقه‌ای را بابت تامین هزینه‌های مرتبط با سکونت خود متحمل شده‌اند. وضعیت جدید حباب‌سنج مسکن آمارهای روزآمد و رسمی از وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ همچنین حاوی اطلاعات مهم دیگری از تغییرات میزان حباب قیمت مسکن است. دستگاه‌های متعددی برای حباب‌سنجی قیمت مسکن وجود دارد که می‌توان با استفاده از آنها تصویری نزدیک به واقعیت از حبابی بودن یا نبودن قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن ترسیم کرد. به عنوان مثال رابطه میان نرخ ارز و قیمت مسکن در دوره‌های مختلف زمانی، یکی از این حباب‌سنج‌هاست که بررسی این نسبت نشان می‌دهد قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران باید قدری کاهش پیدا کند تا این نسبت به میزان متعارف خود برسد. همچنین مقایسه میزان رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی حباب‌سنج رایج دیگری است که برای ارزیابی از قیمت مسکن قابل استفاده است. پیش از دوره رونق - رکود معاملاتی اخیر به طور معمول میزان رشد نقدینگی و قیمت مسکن تقریب آموزش آشپزی و مطالب جالب جدید...