به گزارش خبرگزاری تسنیم، همانگونه که اطلاع دارید،
برای اغلب خانوارها
مسکن مهمترین دارایی در طول عمرش محسوب میشود. زیرا یک سو
طرف مطلوبیت مستقیم برای خانوار ایجاد کرده و از طرف دیگر، میتواند به عنوان وثیقه در دریافت وام از بانکها و موسسات
مالی استفاده شود. با این حال، جهشهای قیمت مسکن به مانند سایر کالاها میتواند بر
تقاضای آن اثرات قابل ملاحظهای داشته باشد.افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خانوارها برای خرید مسکن را تا حد زیادی کاهش داده و نیاز آنها را به دریافت انواع اعتبارات کم هزینه افزایش میدهد. این امر بویژه در کشورهایی نظیر ایران که با نرخهای تورم بالا، رشد
اقتصادی اندک یا صفر و کاهش درآمد سرانه روبرو است اهمیت دو چندانی مییابد.بررسی دادههای معاملات شهر تهران در نمودار زیر نیز تایید میکند که با افزایش قیمت حقیقی مسکن تعداد معاملات به ویژه در چند سال اخیر کاهش یافته و در اغلب ماهها به زیر 10 هزار معامله کاهش یافته است؛ هرچند از اردیبهشت ماه مجدد این تعداد افزایش یافته است.نمودار 1. روند قیمت حقیقی (محور راست - میلیون تومان) و تعداد معاملات املاک در تهران (محور چپ) نگاهی به آمارهای بودجه خانوار منتشر شده توسط مرکز آمار هم تایید میکند که تعداد سالهای انتظار برای خرید یک واحد مسکن 80 متری در شهر تهران، از حدود 40 سال در سال 1374 به حدود یک قرن (96 سال) در سال 1399 رسیده است!نمودار 2. تعداد سالهای لازم برای خرید خانه در تهران (سال)در همین راستا، باید توجه کرد که جهشهای تورمی در ایران، ارزش تسهیلات خرید مسکن را به شدت کاهش داده است. به این صورت که میانگین ارزش حقیقی هر فقره تسهیلات خرید مسکن در سال 1399 تنها 115 هزار تومان بوده است!. در حالیکه مقدار اسمی این متغیر، 34.4 میلیون تومان در همین سال بوده است. این یعنی اینکه در عمل تسهیلات مسکن کمکی به خانهدار شدن افراد نمیکند. طبیعی است که این موضوع میتواند برای چرخه تولید و فروش مسکن آسیب زیادی به همراه داشته باشد.3. میانگین ارزش اسمی تسهیلات مسکن (محور چپ) و قدرت خرید هر فقره تسهیلات (محور چپ) (ریال)این حقایق در
بازار مسکن ، ضرورت برنامهریزی و چارهاندیشی برای مدیریت بازار مسکن و بهبود روشهای
تامین مالی در این بخش را بیش از پیش آشکار ساخته است. برای این منظور ضروری است موضوع تامین مالی برای هر دو طرف تعیین کننده بازار یعنی تقاضا و
عرضه، مورد توجه و برنامهریزی قرار گیرد. شاید بر خلاف باور عموم مردم، طرف عرضه اقتصاد نیز با افزایش هزینههای ساخت نیاز به تامین مالی دارد. این موضوع را میتوانیم در کاهش درخواست و صدور پروانههای ساختمانی بویژه در شهرهای بزرگ از جمله تهران نیز ببینیم.بطور نمونه تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در سال 1400 به حدود 5600 فقره رسیده که در مقایسه با ابتدای دهه 1390 تقریبا به یک پنجم کاهش پیدا کرده است. برای همین شاید شوک بعدی به بازار مسکن از ناحیه کمبود عرضه باشد که امروز باید برای آن چارهای اندیشیده شود.4. روند تعداد پروانههای ساختمانی و زیربنا پروانهها (محور چپ) و میانگین قیمت (محور راست) در تهران آنچه که مشخص است، شناخت هرچه بیشتر از عوامل موثر بر عرضه و تقاضا، می تواند برنامهریزی را سادهتر کند. طرف تقاضای بازار مسکن یا خریدار، متشکل از بازیگرانی نظیر خانوارها، نهادهای مالی و دولتها است که خانوارها عمدهترین متقاضیان مسکن هستند. طرف عرضه یا ساخت و ساز نیز شامل گروههایی نظیر انبوهسازان پیمانکاران است. بطور معمول سازندگان مسکن، در مقایسه با خریداران متعارف، از قدرت بالاتری برخوردارند و از انواع ابزارهای مالی برای تامین نیازهای مالی خود استفاده میکنند.بطور معمول تجربه کشورهای پیشرو در این زمنیه نشان میدهد که تامین مالی تقاضا یا خرید مسکن میتواند در بازار اولیه یا ثانویه رهنی انجام شود. بازار رهن اولیه در واقع بازاری است که داراییهای مالی به پشتوانه رهن برای اولین بار انتشار مییابد. در این بازار، موسسات مالی فعال، بطور معمول 4 گروه عمده رهن را منتشر میسازند. خدمات رهن ارائه شده در این بازار، دارای ویژگیهای اساسی است از جمله این ویژگیها میتوان به اندازه، مبلغ و نرخ بهره، که در هر یک از رهن توسط مؤسسات مالی میتواند متفاوت باشد اشاره کرد.به طور کلی وامهای رهنی در بازارهای اولیه در دو گروه (با بهره ثابت و متغیر) ارائه میشود. در وضعیت کنونی در کشور تقریبا فقط بانک مسکن است که اینگونه تسهیلات را میدهد. یک بررسی ساده نشان میدهد که در سال 1399 حدود 56 هزار میلیارد تومان تسهیلات مسکن پرداخت شده که در مقابل اندازه بازار مسکن رقم محدودی به حساب میآید.اما بازار رهن ثانویه بازاری است که خدمات رهن عرضه شده توسط موسسات مالی بعد از فروش در بازار اولیه، در این بازار عرضه مجدد میشود. فروش رهن در بازار ثانویه موجب میشود که ریسک نقد شوندگی، ریسک نرخ بهره و ریسک اعتباری مؤسسات مالی صادرکننده و فعال اولیه، در نگهداری سبد داراییها کاهش یابد. در بازار ثانویه اوراق بهادار با پشتوانه رهن (متشکل از برگ انتقالی قرضه با پشتوانه رهن و تعهدات رهنی وثیقهدار) عرضه میشود. سازوکار اوراق بهادار به پشتوانه وام رهنی نیز به این صورت است که بانکهای ارائه دهنده وامهای رهنی، این وامها را به یک شرکت واسط میفروشند.این شرکت، وامهای رهنی خریداری شده را تجمیع کرده و اوراقی بر پایه آنها منتشر میکند. در این اوراق در بازار ثانویه فروخته شده و معامله شده و در نهایت وجوه حاصل از فروش این اوراق به شرکت واسط و بانکها ارائه میشود. این بازار در کشور ما خیلی سهم زیادی ندارد و چند سالی است که سیستم بانکی به این بازار نیز ورود کرده است که می تواند در افزایش ظرفیت تسهیلاتدهی بانکها نقش خوبی داشته باشد.در طرف عرضه و ساخت و ساز مسکن نیز بطور معمول روشهای تامین مالی شامل وام بانکی و یا مواردی مانند صندوق زمین و ساختم آموزش آشپزی و مطالب جالب جدید...
ما را در سایت آموزش آشپزی و مطالب جالب جدید دنبال می کنید
برچسب : نویسنده : موزیک دان ash بازدید : 65 تاريخ : سه شنبه 8 شهريور 1401 ساعت: 15:34